شرایط فسخ مورد اجاره توسط مستاج

شرایط فسخ  مورد اجاره توسط مستاجر در قانون سال 56  :

طبق ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

 ‌ماده ۱۲ – در موارد زیر مستأجر می‌تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند.

۱ – در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد. (‌با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی).

۲ – اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

۳ – در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.

۴ – در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.

۵ – هر‌گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

 

 

 

تنظیم اجاره‌نامه

تنظیم اجاره‌نامه  قانون سال 56 :

طبق مادتین  7و8  قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

 ‌ماده ۷ – در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته‌ و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره بها و شریط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره بها (‌در مواردی که اجاره‌نامه در‌بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم‌ نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.

‌تبصره ۱ – هر‌گاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستأجر متوقف بر خاتمه ‌دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است.

‌تبصره ۲ – دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.

‌ماده ۸ – دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شریط مندرج در اجاره‌نامه سابق (‌در صورتی که قبلاً‌ اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد.

 

درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها

درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها قانون سال 56  :

طبق مادتین 4و5  قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

‌ماده ۴ – موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد، «‌دادگاه» با جلب نظر کار‌شناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

‌ماده ۵ – موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. ‌در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم‌می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر‌وصول و به موجر بپردازد مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضی تعدیل اجاره بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح‌ فوق درخواست کند.

‌تبصره – مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

‌

حق شفعه

حق شفعه :

طبق حقوق مدنی تملک به چهار سبب حاصل می گردد :
حسب ماده 140 قانون مدنی این چهار سبب عبارتند از :1-به احیاء اراضی موات و حیازت
اشیاء مباح 2- بوسیله عقود و تعهدات 3-بوسیله اخذ به شفعه  4- به ارث

طبق ماده 808 قانون مدنی اگر دو نفر دارای مال غیرمنقول قابل تقسیمی بصورت مشترک باشد و یکی از دو 
شریک، حصه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر می تواند مبلغی 
را که مشتری داده است به او بدهد و سهم فروخته شده (حصه مبیعه) را تصاحب نماید که به این حق ،حق 
شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند. ماده 140 قانون مدنی به اخذ به شفعه که یکی از اسباب تملک است 
توجه دارد. 
شفعه در اصطلاح حقوقی، تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است که باعث می شود 
از ضرر شریک در مال غیرمنقول قابل تقسیم جلوگیری شود؛ تا یکی از شرکا بتواند با پرداخت همان بها به 
مشتری که سهم شریک دیگر از طریق بیع به وی واگذار شده است صاحب کل مال گردد و از ضرر خود 
جلوگیری کند. اخذ به شفعه یکی از انواع ایقاعات محسوب می شود زیرا اراده شریک دیگر نقشی نداشته و 
توافقی بر خارج شدن مال از مالکیتش ندارد.