شرایط تخلیه مورد اجاره توسط موجر

شرایط تخلیه مورد اجاره توسط موجر در قانون سال 56  :

طبق ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

‌ماده ۱۴ – در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

۱ – در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.

۲ – در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

۳ – در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.

۴ – در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.

۵ – هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

۶ – در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.

۷ – در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

۸ – در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

۹ – در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

 

مراحل قبول پرونده شما توسط وکیل پایه یک دادگستری برای پیگیری در دادگاههای حقوقی بدوی و تجدیدنظر و شورای حل اختلاف :

1-مطالعه و بررسی دقیق و همه جانبه پرونده

2- مطابقت با قوانین مربوطه

3- ارائه مشاوره و بهترین راهکار مناسب

4- پیگیری پرونده تا آخر کار

5- حق الوکاله منصفانه

 

پرونده های :

تخلیه مورد اجاره - مطالبه چک و سفته – الزام به تنطیم سند رسمی – دعاوی خانواده ( نفقه ، مهریه ، الزام به تمکین ، طلاق  ) –صلح – هبه – وقف – فسخ قرارداد –  اخذ وجه التزام – تنظیم قرار داد – دعاوی موجر و مستاجر – خلع ید – مطالبه وجه- اعسار از پرداخت محکوم به – تخلیه ید –  تغییر نام و نام خانوادگی - تملک زمین توسط ارگانهای دولتی -  سرقفلی- و  .......................

 

تلفن تماس با وکیل جهت تعیین وقت مشاوره حضوری :

09124404650      ( 9 صبح تا 8  شب )

آدرس دفتر : تهران – فلکه دوم صادقیه – ابتدای آیت اله کاشانی .......

شرایط تخلیه مورد اجاره

شرایط تخلیه مورد اجاره توسط مستاجر در قانون سال 56  :

طبق ماده 13 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

‌ماده ۱۳ – هر‌گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضی او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از‌تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. ‌در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را‌ تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره‌ و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.

شرایط فسخ مورد اجاره توسط مستاج

شرایط فسخ  مورد اجاره توسط مستاجر در قانون سال 56  :

طبق ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

 ‌ماده ۱۲ – در موارد زیر مستأجر می‌تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند.

۱ – در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد. (‌با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی).

۲ – اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

۳ – در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.

۴ – در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.

۵ – هر‌گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

 

 

 

انتقال مورد اجاره توسط مستاجر

انتقال مورد اجاره توسط مستاجر قانون سال 56  :

طبق ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

‌ماده ۱۰ – مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده ‌شده باشد. ‌هر‌گاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک می‌تواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره‌نامه با هر‌یک از مستأجرین را بنماید. ‌در صورتی که مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستأجرین نیز می‌تواند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی ‌درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.

تنظیم اجاره‌نامه

تنظیم اجاره‌نامه  قانون سال 56 :

طبق مادتین  7و8  قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

 ‌ماده ۷ – در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته‌ و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره بها و شریط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره بها (‌در مواردی که اجاره‌نامه در‌بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم‌ نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.

‌تبصره ۱ – هر‌گاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستأجر متوقف بر خاتمه ‌دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است.

‌تبصره ۲ – دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.

‌ماده ۸ – دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شریط مندرج در اجاره‌نامه سابق (‌در صورتی که قبلاً‌ اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد.

 

درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها

درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها قانون سال 56  :

طبق مادتین 4و5  قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

‌ماده ۴ – موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد، «‌دادگاه» با جلب نظر کار‌شناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

‌ماده ۵ – موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. ‌در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم‌می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر‌وصول و به موجر بپردازد مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضی تعدیل اجاره بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح‌ فوق درخواست کند.

‌تبصره – مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

‌

تعیین میزان اجاره‌بها

تعیین میزان اجاره‌بها  قانون سال 56 :

طبق ماده 3  قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

 

‌ماده ۳ – در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هر‌گاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی‌است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ‌عادله روز تعیین می‌شود.

 

 

استثنائات قانون روابط موجر و مستأجر

 استثنائات قانون روابط موجر و مستأجر  ‌مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ :

طبق مادتین 1 و 2 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

  ‌‌ماده ۱ – هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف، متصرف بر حسب تراضی ‌با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا‌عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

‌ماده ۲ – موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:

۱ – تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.

۲ – اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آن‌ها و باغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آن‌ها باشد.

۳ – ساختمان‌ها و محلهایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود.

۴ – کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهر‌ها و در شهرک‌هایی که گواهی خاتمه ساختمانی آن‌ها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون‌معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده و می‌شود.

۵ – خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا‌حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد. ‌در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فی‌مابین می‌باشد. ‌هر‌گاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند بر حسب مورد از‌طرف دادستان یا رییس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید در صورت امتناع به دستور‌‌ همان مقام محل‌مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود.

۶ – واحدهای مسکونی که پس از اجری این قانون به اجاره واگذار گردد

شرایط اخذ به شفعه

شرایط اخذ به شفعه:

طبق ماده 808 قانون مدنی شرایط اخذ به شفعه بدین شرح است :

1-     مال غیرمنقول باشد .

2-     مشاع بودن مال غیرمنقول

3-     دو نفر بودن شرکاء

4-     قابل تقسیم بودن مال غیر منقول 

5-     انتقال با عقد بیع باشد

6-     شریک تمام حصه خود را انتقال دهد.

حق شفعه

حق شفعه :

طبق حقوق مدنی تملک به چهار سبب حاصل می گردد :
حسب ماده 140 قانون مدنی این چهار سبب عبارتند از :1-به احیاء اراضی موات و حیازت
اشیاء مباح 2- بوسیله عقود و تعهدات 3-بوسیله اخذ به شفعه  4- به ارث

طبق ماده 808 قانون مدنی اگر دو نفر دارای مال غیرمنقول قابل تقسیمی بصورت مشترک باشد و یکی از دو 
شریک، حصه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر می تواند مبلغی 
را که مشتری داده است به او بدهد و سهم فروخته شده (حصه مبیعه) را تصاحب نماید که به این حق ،حق 
شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند. ماده 140 قانون مدنی به اخذ به شفعه که یکی از اسباب تملک است 
توجه دارد. 
شفعه در اصطلاح حقوقی، تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است که باعث می شود 
از ضرر شریک در مال غیرمنقول قابل تقسیم جلوگیری شود؛ تا یکی از شرکا بتواند با پرداخت همان بها به 
مشتری که سهم شریک دیگر از طریق بیع به وی واگذار شده است صاحب کل مال گردد و از ضرر خود 
جلوگیری کند. اخذ به شفعه یکی از انواع ایقاعات محسوب می شود زیرا اراده شریک دیگر نقشی نداشته و 
توافقی بر خارج شدن مال از مالکیتش ندارد.