مدت زمان اجرای دستورتخلیه عین مستاجره :
مطابق ماده3 قانون روابط موجر و مستأجر (قانون مصوب ۱۳۷۶) که اشعار می دارد :
ماده 3) پس از انقضای مدت اجاره بنابه تقاضای موجر یا قایممقام قانونی وی تخلیهی عینمستأجرهی در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرایثبت ظرف یکهفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوهی قضائیه انجام خواهد گرفت .
استرداد مبلغ قرض الحسنه اجاره :
مطابق ماده 20 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر (قانون مصوب ۱۳۷۶) مصوب ۱۳۷۸/۲/۱۹ که اشعار می دارد :
ماده ۲۰ – چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده و در سند اجاره (عادی‌و یا رسمی) درج شده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده به مستأجر و ارایه رسید آن به ضمیمه در خواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای‌دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می‌باشد.
تبصره – در صورتی که ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادی و یا رسمی) ذکر نشده باشد و توسط موجر‌نیز هنگام در خواست و تقاضای تخلیه مطرح نشود و مستأجر از این جهت مدعی حقی شود می‌تواند طبق ماده (۵) قانون اقدام به احقاق حق خود نماید.
شرایط عقد قرارداد اجاره با کاربری تجاری :
مطابق مواد 14 و 15 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر (قانون مصوب ۱۳۷۶) مصوب ۱۳۷۸/۲/۱۹ که اشعار می دارد :
ماده ۱۴ – دفا‌تر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کار بری تجاری و اماکنی که با رعایت‌قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می‌شوند، تصریح کنند که عقد اجاره باسرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و در‌قراردادهای عادی اجاره نیز طرفین مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.
ماده ۱۵ – مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد می‌تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی، مورد اجاره را برای همان شغل و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد برای مشاغل دیگر، با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل نماید.
اجرای دستو تخلیه مستاجر :
مطابق مواد 6 تا 9 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر (قانون مصوب ۱۳۷۶) مصوب ۱۳۷۸/۲/۱۹ که اشعار می دارد :
ماده ۶ – اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مأمور، ابلاغ و اجرا می‌گردد. مأمور مکلف است آن را‌ظرف (۲۴) ساعت به شخص مستأجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستأجر از دادن رسید مراتب را در ابلاغ نامه قید و‌ظرف (۳) روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.
ماده ۷ – چنانچه مستأجر در محل حضور نداشته باشد مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تمییز اهمیت موضوع‌کافی باشد ابلاغ می‌شود.
ماده ۸ – هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشته باشند یا از دادن رسید امتناع ورزند، مأمور مراتب را در اعلامیه‌ای قید و به محل‌الصاق می‌نماید.
تبصره – در اعلامیه، مراتب مراجعه مأمور و استنکاف اشخاص و یا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده و همچنین این مطلب قید‌خواهد شد که چنانچه ظرف (۳) روز مستأجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و‌ساعت معین توسط مأمور اجرا انجام می‌پذیرد.
ماده ۹ – در مورد اسناد رسمی اجاره، درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل خواهد آمد.
درخواست تخلیه مستاجر :
مطابق مواد 3 تا 5 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر (قانون مصوب ۱۳۷۶) مصوب ۱۳۷۸/۲/۱۹ که اشعار می دارد :
ماده ۳ – رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبرمربوط به دعاوی غیر مالی و‌بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
ماده ۴ – رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.
ماده ۵ – ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستأجر در محل عین مستأجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت می‌گیرد؛ مگر اینکه طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.
وظیفه موجر در مورد حکم تخلیه در قانون سال 56 :
طبق ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :
ماده ۲۸ – در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف است ظرف سه‌ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضی صدور اجرائیه نماید. حکم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستأجر برای تأخیر تخلیه توافق شده باشد.
شرایط تعمیرات مورد اجاره در قانون سال 56 :
طبق مواد 20 تا 23 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :
ماده ۲۰ – تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و‌آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.
ماده ۲۱ – رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در‌مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد مستأجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند و به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دا یره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.
ماده ۲۲ – هرگاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می‌نماید. در صورت ادامه ممانعت دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد. در هر حال حاضر مستأجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.
تبصره – رسیدگی به دعاوی مذکور در مادتین ۲۱ و ۲۲ خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.
ماده ۲۳ – اقامه دعوای تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به دعوای تعمیرات نیست. هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرر در‌ماده ۲۱ قابل اجرا خواهد بود
شرایط انتقال محل کسب یا پیشه یا تجارت در قانون سال 56 :
طبق ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :
ماده ۱۹ – در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شریط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
تبصره ۱ – در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره ۲ – حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود.
شرایط تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت توسط موجر در قانون سال 56 :
طبق ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :
ماده ۱۵ – علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل ( ماده14 ) در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جائز است.
۱ – تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری‌ها مکلفند در‌صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
۲ – تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
۳ – در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید. در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
شرایط تخلیه مورد اجاره توسط موجر در قانون سال 56 :
طبق ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :
ماده ۱۴ – در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱ – در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
۲ – در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۳ – در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
۴ – در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
۵ – هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۶ – در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷ – در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
۸ – در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۹ – در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. هرگاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
مراحل قبول پرونده شما توسط وکیل پایه یک دادگستری برای پیگیری در دادگاههای حقوقی بدوی و تجدیدنظر و شورای حل اختلاف :
1-مطالعه و بررسی دقیق و همه جانبه پرونده
2- مطابقت با قوانین مربوطه
3- ارائه مشاوره و بهترین راهکار مناسب
4- پیگیری پرونده تا آخر کار
5- حق الوکاله منصفانه
پرونده های :
تخلیه مورد اجاره - مطالبه چک و سفته – الزام به تنطیم سند رسمی – دعاوی خانواده ( نفقه ، مهریه ، الزام به تمکین ، طلاق ) –صلح – هبه – وقف – فسخ قرارداد – اخذ وجه التزام – تنظیم قرار داد – دعاوی موجر و مستاجر – خلع ید – مطالبه وجه- اعسار از پرداخت محکوم به – تخلیه ید – تغییر نام و نام خانوادگی - تملک زمین توسط ارگانهای دولتی - سرقفلی- و .......................
تلفن تماس با وکیل جهت تعیین وقت مشاوره حضوری :
09124404650 ( 9 صبح تا 8 شب )
آدرس دفتر : تهران – فلکه دوم صادقیه – ابتدای آیت اله کاشانی .......