شرایط انتقال محل کسب یا پیشه یا تجارت

شرایط انتقال محل کسب یا پیشه یا تجارت در قانون سال 56  :

طبق ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

ماده ۱۹ – در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شریط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود. ‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

‌تبصره ۱ – در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

 ‌تبصره ۲ – حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر‌‌ همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود.

 

 

 

شرایط تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت توسط موجر

شرایط تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت توسط موجر در قانون سال 56  :

طبق ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

ماده ۱۵ – علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل ( ماده14 ) در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه‌ جائز است.

۱ – تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری‌ها مکلفند در‌صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

۲ – تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.

۳ – در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود‌ درخواست تخلیه نماید. ‌در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. ‌

شرایط تخلیه مورد اجاره

شرایط تخلیه مورد اجاره توسط مستاجر در قانون سال 56  :

طبق ماده 13 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

‌ماده ۱۳ – هر‌گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضی او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از‌تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. ‌در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را‌ تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره‌ و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.

درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها

درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها قانون سال 56  :

طبق مادتین 4و5  قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

‌ماده ۴ – موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد، «‌دادگاه» با جلب نظر کار‌شناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

‌ماده ۵ – موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. ‌در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم‌می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر‌وصول و به موجر بپردازد مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضی تعدیل اجاره بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح‌ فوق درخواست کند.

‌تبصره – مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

‌

استثنائات قانون روابط موجر و مستأجر

 استثنائات قانون روابط موجر و مستأجر  ‌مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ :

طبق مادتین 1 و 2 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

  ‌‌ماده ۱ – هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف، متصرف بر حسب تراضی ‌با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا‌عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

‌ماده ۲ – موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:

۱ – تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.

۲ – اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آن‌ها و باغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آن‌ها باشد.

۳ – ساختمان‌ها و محلهایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود.

۴ – کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهر‌ها و در شهرک‌هایی که گواهی خاتمه ساختمانی آن‌ها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون‌معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده و می‌شود.

۵ – خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا‌حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد. ‌در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فی‌مابین می‌باشد. ‌هر‌گاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند بر حسب مورد از‌طرف دادستان یا رییس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید در صورت امتناع به دستور‌‌ همان مقام محل‌مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود.

۶ – واحدهای مسکونی که پس از اجری این قانون به اجاره واگذار گردد

شرایط اخذ به شفعه

شرایط اخذ به شفعه:

طبق ماده 808 قانون مدنی شرایط اخذ به شفعه بدین شرح است :

1-     مال غیرمنقول باشد .

2-     مشاع بودن مال غیرمنقول

3-     دو نفر بودن شرکاء

4-     قابل تقسیم بودن مال غیر منقول 

5-     انتقال با عقد بیع باشد

6-     شریک تمام حصه خود را انتقال دهد.

تفاوت خلع ید و تخلیه ید

تفاوت خلع ید و تخلیه ید :

این موضوع را با ذکر مثال توضیح می دهم :فرض کنید یک واحد آپارتمانی را به شخصی اجاره داد ه اید .

تخلیه ید زمانی مطرح می شود که قبلا" بین مالک و مستاجر قراردادی منعقد شده باشد ولی در پایان قرارداد مستاجر بدون تمدید قرارداد قصد تخلیه ملک را ندارد .

اما در دعوای خلع ید در مواردی مطرح می شود که هیچگونه قراردادی بین مالک و مستاجر منعقد نشده باشد . و  در این حالت مستاجر در حکم غاصب خواهد بود.

بنابراین باید بررسی گردد چه  دادخواستی باید مطرح نمود تا به نتیجه مطلوب دست پیدا کرد .علت اینکه بعضی دعاوی با وجود ذیحق بودن خواهان به نتیجه نمی رسد عدم طرح درست دعوا می باشد .