شرایط تخلیه مورد اجاره

شرایط تخلیه مورد اجاره توسط مستاجر در قانون سال 56  :

طبق ماده 13 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

‌ماده ۱۳ – هر‌گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضی او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از‌تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. ‌در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را‌ تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره‌ و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.

شرایط فسخ مورد اجاره توسط مستاج

شرایط فسخ  مورد اجاره توسط مستاجر در قانون سال 56  :

طبق ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

 ‌ماده ۱۲ – در موارد زیر مستأجر می‌تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند.

۱ – در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد. (‌با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی).

۲ – اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

۳ – در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.

۴ – در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.

۵ – هر‌گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

 

 

 

انتقال مورد اجاره توسط مستاجر

انتقال مورد اجاره توسط مستاجر قانون سال 56  :

طبق ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

‌ماده ۱۰ – مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده ‌شده باشد. ‌هر‌گاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک می‌تواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره‌نامه با هر‌یک از مستأجرین را بنماید. ‌در صورتی که مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستأجرین نیز می‌تواند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی ‌درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.

تنظیم اجاره‌نامه

تنظیم اجاره‌نامه  قانون سال 56 :

طبق مادتین  7و8  قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

 ‌ماده ۷ – در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته‌ و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره بها و شریط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره بها (‌در مواردی که اجاره‌نامه در‌بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم‌ نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.

‌تبصره ۱ – هر‌گاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستأجر متوقف بر خاتمه ‌دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است.

‌تبصره ۲ – دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.

‌ماده ۸ – دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شریط مندرج در اجاره‌نامه سابق (‌در صورتی که قبلاً‌ اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد.

 

درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها

درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها قانون سال 56  :

طبق مادتین 4و5  قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

‌ماده ۴ – موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد، «‌دادگاه» با جلب نظر کار‌شناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

‌ماده ۵ – موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. ‌در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم‌می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر‌وصول و به موجر بپردازد مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضی تعدیل اجاره بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح‌ فوق درخواست کند.

‌تبصره – مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

‌

تعیین میزان اجاره‌بها

تعیین میزان اجاره‌بها  قانون سال 56 :

طبق ماده 3  قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

 

‌ماده ۳ – در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هر‌گاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی‌است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ‌عادله روز تعیین می‌شود.

 

 

استثنائات قانون روابط موجر و مستأجر

 استثنائات قانون روابط موجر و مستأجر  ‌مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ :

طبق مادتین 1 و 2 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

  ‌‌ماده ۱ – هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف، متصرف بر حسب تراضی ‌با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا‌عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

‌ماده ۲ – موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:

۱ – تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.

۲ – اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آن‌ها و باغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آن‌ها باشد.

۳ – ساختمان‌ها و محلهایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود.

۴ – کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهر‌ها و در شهرک‌هایی که گواهی خاتمه ساختمانی آن‌ها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون‌معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده و می‌شود.

۵ – خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا‌حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد. ‌در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فی‌مابین می‌باشد. ‌هر‌گاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند بر حسب مورد از‌طرف دادستان یا رییس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید در صورت امتناع به دستور‌‌ همان مقام محل‌مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود.

۶ – واحدهای مسکونی که پس از اجری این قانون به اجاره واگذار گردد

شرایط اخذ به شفعه

شرایط اخذ به شفعه:

طبق ماده 808 قانون مدنی شرایط اخذ به شفعه بدین شرح است :

1-     مال غیرمنقول باشد .

2-     مشاع بودن مال غیرمنقول

3-     دو نفر بودن شرکاء

4-     قابل تقسیم بودن مال غیر منقول 

5-     انتقال با عقد بیع باشد

6-     شریک تمام حصه خود را انتقال دهد.

حق شفعه

حق شفعه :

طبق حقوق مدنی تملک به چهار سبب حاصل می گردد :
حسب ماده 140 قانون مدنی این چهار سبب عبارتند از :1-به احیاء اراضی موات و حیازت
اشیاء مباح 2- بوسیله عقود و تعهدات 3-بوسیله اخذ به شفعه  4- به ارث

طبق ماده 808 قانون مدنی اگر دو نفر دارای مال غیرمنقول قابل تقسیمی بصورت مشترک باشد و یکی از دو 
شریک، حصه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر می تواند مبلغی 
را که مشتری داده است به او بدهد و سهم فروخته شده (حصه مبیعه) را تصاحب نماید که به این حق ،حق 
شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند. ماده 140 قانون مدنی به اخذ به شفعه که یکی از اسباب تملک است 
توجه دارد. 
شفعه در اصطلاح حقوقی، تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است که باعث می شود 
از ضرر شریک در مال غیرمنقول قابل تقسیم جلوگیری شود؛ تا یکی از شرکا بتواند با پرداخت همان بها به 
مشتری که سهم شریک دیگر از طریق بیع به وی واگذار شده است صاحب کل مال گردد و از ضرر خود 
جلوگیری کند. اخذ به شفعه یکی از انواع ایقاعات محسوب می شود زیرا اراده شریک دیگر نقشی نداشته و 
توافقی بر خارج شدن مال از مالکیتش ندارد. 

موادی از قانون شورای حل اختلاف

موادی از قانون شورای حل اختلاف :

  موادی از

قانون شوراهای حل اختلاف 

چهارشنبه، ۷ بهمن ۱۳۹۴

ماده۱ـ به‌منظور حل اختلاف و صلح و سازش بین اشخاص حقیقی و حقوقی غیردولتی، شوراهای حل اختلاف که در این قانون به اختصار «شورا» نامیده می‌‏شوند، تحت نظارت قوه قضائیه و با شرایط مقرر در این قانون تشکیل می‌‏گردد. 
تبصره ـ تعیین محدوده فعالیت جغرافیایی شورا در هر حوزه قضائی به عهده رئیس‌‌ همان حوزه قضائی می‌‏باشد. 
ماده۲ـ شوراهای حل اختلاف در شهر‌ها و در صورت لزوم در روستا‌ها به تعداد لازم تشکیل می‌‏گردد. 
تبصره ـ رئیس قوه قضائیه می‌تواند برای رسیدگی به امور خاص به ترتیب مقرر در این قانون شوراهای تخصصی تشکیل دهد. 
ماده۳ـ هر شورا دارای رئیس، دونفر عضو اصلی و یک‌نفر عضو علی ‏البدل است و در صورت نیاز می‌‏تواند برای انجام وظایف خود دارای مسؤول دفتر باشد که توسط رئیس حوزه قضائی مربوط پیشنهاد و ابلاغ آن از سوی رئیس کل دادگستری استان یا معاون ذی‏ربط وی صادر می‌‏شود. 
ماده۴ـ در هر حوزه قضائی یک یا چند نفر قاضی دادگستری که قاضی شورا نامیده می‌‏شوند، مطابق مقررات این قانون انجام وظیفه می‌‏نمایند.