وظیفه موجر در مورد حکم تخلیه

وظیفه موجر در مورد حکم تخلیه در قانون سال 56  :

طبق ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

‌ماده ۲۸ – در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف است ظرف سه‌ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود‌ مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هر‌گاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضی صدور اجرائیه ‌نماید. حکم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستأجر برای تأخیر تخلیه توافق شده باشد.

شرایط تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت توسط موجر

شرایط تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت توسط موجر در قانون سال 56  :

طبق ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

ماده ۱۵ – علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل ( ماده14 ) در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه‌ جائز است.

۱ – تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری‌ها مکلفند در‌صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

۲ – تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.

۳ – در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود‌ درخواست تخلیه نماید. ‌در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. ‌

انتقال مورد اجاره توسط مستاجر

انتقال مورد اجاره توسط مستاجر قانون سال 56  :

طبق ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

‌ماده ۱۰ – مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده ‌شده باشد. ‌هر‌گاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک می‌تواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره‌نامه با هر‌یک از مستأجرین را بنماید. ‌در صورتی که مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستأجرین نیز می‌تواند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی ‌درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.

تنظیم اجاره‌نامه

تنظیم اجاره‌نامه  قانون سال 56 :

طبق مادتین  7و8  قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

 ‌ماده ۷ – در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته‌ و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره بها و شریط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره بها (‌در مواردی که اجاره‌نامه در‌بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم‌ نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.

‌تبصره ۱ – هر‌گاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستأجر متوقف بر خاتمه ‌دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است.

‌تبصره ۲ – دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.

‌ماده ۸ – دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شریط مندرج در اجاره‌نامه سابق (‌در صورتی که قبلاً‌ اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد.

 

تعیین میزان اجاره‌بها

تعیین میزان اجاره‌بها  قانون سال 56 :

طبق ماده 3  قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

 

‌ماده ۳ – در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هر‌گاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی‌است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ‌عادله روز تعیین می‌شود.

 

 

شرایط اخذ به شفعه

شرایط اخذ به شفعه:

طبق ماده 808 قانون مدنی شرایط اخذ به شفعه بدین شرح است :

1-     مال غیرمنقول باشد .

2-     مشاع بودن مال غیرمنقول

3-     دو نفر بودن شرکاء

4-     قابل تقسیم بودن مال غیر منقول 

5-     انتقال با عقد بیع باشد

6-     شریک تمام حصه خود را انتقال دهد.

تفاوت خلع ید و تخلیه ید

تفاوت خلع ید و تخلیه ید :

این موضوع را با ذکر مثال توضیح می دهم :فرض کنید یک واحد آپارتمانی را به شخصی اجاره داد ه اید .

تخلیه ید زمانی مطرح می شود که قبلا" بین مالک و مستاجر قراردادی منعقد شده باشد ولی در پایان قرارداد مستاجر بدون تمدید قرارداد قصد تخلیه ملک را ندارد .

اما در دعوای خلع ید در مواردی مطرح می شود که هیچگونه قراردادی بین مالک و مستاجر منعقد نشده باشد . و  در این حالت مستاجر در حکم غاصب خواهد بود.

بنابراین باید بررسی گردد چه  دادخواستی باید مطرح نمود تا به نتیجه مطلوب دست پیدا کرد .علت اینکه بعضی دعاوی با وجود ذیحق بودن خواهان به نتیجه نمی رسد عدم طرح درست دعوا می باشد .