درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها

درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها قانون سال 56  :

طبق مادتین 4و5  قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

‌ماده ۴ – موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد، «‌دادگاه» با جلب نظر کار‌شناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

‌ماده ۵ – موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. ‌در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم‌می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر‌وصول و به موجر بپردازد مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضی تعدیل اجاره بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح‌ فوق درخواست کند.

‌تبصره – مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

‌

تعیین میزان اجاره‌بها

تعیین میزان اجاره‌بها  قانون سال 56 :

طبق ماده 3  قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

 

‌ماده ۳ – در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هر‌گاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی‌است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ‌عادله روز تعیین می‌شود.

 

 

استثنائات قانون روابط موجر و مستأجر

 استثنائات قانون روابط موجر و مستأجر  ‌مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ :

طبق مادتین 1 و 2 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

  ‌‌ماده ۱ – هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف، متصرف بر حسب تراضی ‌با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا‌عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

‌ماده ۲ – موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:

۱ – تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.

۲ – اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آن‌ها و باغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آن‌ها باشد.

۳ – ساختمان‌ها و محلهایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود.

۴ – کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهر‌ها و در شهرک‌هایی که گواهی خاتمه ساختمانی آن‌ها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون‌معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده و می‌شود.

۵ – خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا‌حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد. ‌در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فی‌مابین می‌باشد. ‌هر‌گاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند بر حسب مورد از‌طرف دادستان یا رییس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید در صورت امتناع به دستور‌‌ همان مقام محل‌مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود.

۶ – واحدهای مسکونی که پس از اجری این قانون به اجاره واگذار گردد

شرایط اخذ به شفعه

شرایط اخذ به شفعه:

طبق ماده 808 قانون مدنی شرایط اخذ به شفعه بدین شرح است :

1-     مال غیرمنقول باشد .

2-     مشاع بودن مال غیرمنقول

3-     دو نفر بودن شرکاء

4-     قابل تقسیم بودن مال غیر منقول 

5-     انتقال با عقد بیع باشد

6-     شریک تمام حصه خود را انتقال دهد.

حق شفعه

حق شفعه :

طبق حقوق مدنی تملک به چهار سبب حاصل می گردد :
حسب ماده 140 قانون مدنی این چهار سبب عبارتند از :1-به احیاء اراضی موات و حیازت
اشیاء مباح 2- بوسیله عقود و تعهدات 3-بوسیله اخذ به شفعه  4- به ارث

طبق ماده 808 قانون مدنی اگر دو نفر دارای مال غیرمنقول قابل تقسیمی بصورت مشترک باشد و یکی از دو 
شریک، حصه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر می تواند مبلغی 
را که مشتری داده است به او بدهد و سهم فروخته شده (حصه مبیعه) را تصاحب نماید که به این حق ،حق 
شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند. ماده 140 قانون مدنی به اخذ به شفعه که یکی از اسباب تملک است 
توجه دارد. 
شفعه در اصطلاح حقوقی، تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است که باعث می شود 
از ضرر شریک در مال غیرمنقول قابل تقسیم جلوگیری شود؛ تا یکی از شرکا بتواند با پرداخت همان بها به 
مشتری که سهم شریک دیگر از طریق بیع به وی واگذار شده است صاحب کل مال گردد و از ضرر خود 
جلوگیری کند. اخذ به شفعه یکی از انواع ایقاعات محسوب می شود زیرا اراده شریک دیگر نقشی نداشته و 
توافقی بر خارج شدن مال از مالکیتش ندارد. 

حقوق و مزایا در دوران آمادگی به خدمت

حقوق و مزایا در دوران آمادگی به خدمت :

مطابق تبصره 1 و2  ماده  122 قانون مدیریت خدمات کشوری که اشعار می دارد :

تبصره ۱ - در دوران آمادگی به خدمت ، به کارمندان مزبور حقوق ثابت پرداخت خواهد شد و در صورت عدم اشتغال در دستگاههای اجرائی دیگر کارمندان آماده به خدمت در صورت دارا بودن شرایط بازنشستگی ، بازنشسته و در غیراین صورت با دریافت یک ماه و نیم حقوق و مزایای مستمر به ازاء هر سال سابقه خدمت و وجوه مرخصیهای ذخیره شده بازخرید خواهند شد .

تبصره۲ - کارمندانی که براساس حکم مراجع قضائی و یا هیأتهای رسیدگی به تخلفات اداری ازاتهام مربوط برائت حاصل نمایند ، حقوق و مزایای مستمرمربوط را برای مدت آمادگی به خدمت دریافت خواهند نمود .

شرایط آماده به خدمت کارمندان رسمی

شرایط آماده به خدمت کارمندان رسمی :

مطابق ماده  122  قانون مدیریت خدمات کشوری که اشعار می دارد :

ماده ۱۲۲ – کارمندان رسمی دستگاههای اجرائی در حالات زیر به صورت آماده به خدمت ، که مدت آن حداکثر یک سال خواهد بود درمی آیند :

- انحلال دستگاه اجرائی ذی ربط . ۱

- حذف پست سازمانی کارمندان . ۲

- نبود پست سازمانی بعد از اتمام مأموریت یا مرخصی بدون حقوق . ۳

۴ -کارمندانی که براساس تصمیم مراجع مذکور در هیأت رسیدگی به تخلفات اداری یا مراجع قضائی از خدمت  معلق  یا آماده به خدمت شده باشند.

 

مراحل قبول پرونده شما توسط وکیل پایه یک دادگستری برای پیگیری در دیوان عدالت اداری :

 

1-مطالعه و بررسی دقیق و همه جانبه پرونده

2- مطابقت با قوانین مربوطه

3- ارائه مشاوره و بهترین راهکار مناسب

4- پیگیری پرونده تا آخر کار

5- حق الوکاله منصفانه

 

پرونده های :

کمیسیون ماده 100  شهرداری – کمیسیون ماده 99  شهرداری -کارگر و کارفرمایی – آموزش و پرورش – اعضای هیات علمی دانشگاه – ایثارگران و جانبازان – گزینش – تامین اجتماعی - نظامی و انتظامی ( سپاه ، ارتش ، نیروی انتظامی) – تخلفات اداری ، تبدیل وضعیت استخدامی - دستور موقت ، مقرری بیمه بیکاری ، تبدیل وضعیت استخدامی و .............. 

 

تلفن تماس با وکیل جهت تعیین وقت مشاوره حضوری :

 

09124404650      ( 9 صبح تا 8  شب )

 

آدرس دفتر : تهران – فلکه دوم صادقیه – ابتدای آیت اله کاشانی .......

 

نکته :

با توجه به اینکه ساختمان دیوان عدالت اداری در تهران مستقر می باشد لذا وکیل دادگستری دارای پروانه وکالت در تهران، امکان بیشتری برای پیگیری پرونده را خواهد داشت . 

قابل ذکر است پرونده های  قابل طرح در دیوان عدالت ادرای از سایر استانها وکلیه شهرها و در سراسر کشور از جمله (خراسان شمالی ،جنوبی و رضوی - شیراز –  اصفهان– البرز – گیلان – مازندران – آذربایجان شرقی و غربی- قزوین –قم- همدان و ..........  )

قابل پذیرش به صورت حضوری یا غیر حضوری جهت مشاوره یا قبول 

 

پرونده می باشد .

حالتهای استخدامی کارمندان رسمی

حالتهای استخدامی کارمندان رسمی :

مطابق ماده  120    قانون مدیریت خدمات کشوری که اشعار می دارد :

ماده ۱۲۰ - کارمندان رسمی دریکی از حالات ذیل قرار خواهند داشت :

الف – اشتغال در یکی از پستهای سازمانی .

ب - مرخصی استعلاجی ، استحقاقی و بدون حقوق .

ج - آماده به خدمت به موجب ماده ( ۱۲۲ ) این قانون .

د – انتقال یا مأموریت به دستگاههای اجرائی دیگر و یا مأموریت آموزشی برای طی دوره های آموزش کوتاه مدت و یا کارآموزی .

هـ - انفصال موقت یا دائم و یا اخراج به موجب احکام قطعی مراجع قضائی و یا هیأتهای رسیدگی به تخلفات اداری ویا احکام ماده ( ۹۱ ) این قانون .

و – استعفاء و بازخریدی به موجب احکام مذکور دراین قانون و قانون رسیدگی به تخلفات اداری .

ز – سایر حالات که در قانون رسیدگی به تخلفات اداری و سایر قوانین پیش بینی شده است .

 

سنوات خدمت بازنشسته

سنوات خدمت بازنشسته :

مطابق ماده  107    قانون مدیریت خدمات کشوری که اشعار می دارد :

ماده ۱۰۷ - به کارمندان مشمول این قانون که می شوند به ازاء هر سال خدمت یک ماه آخرین حقوق و مزایای مستمر ( تا سی سال ) به اضافه وجوه مربوط به مرخصی های ذخیره شده پرداخت خواهد شد .

آن قسمت از سابقه خدمت کارمند که در ازاء آن وجوه بازخریدی دریافت نموده اند از سنوات خدمتی که مشمول دریافت این وجوه می گردد کسر می شود.

 

شرایط بازنشستگی بدون تقاضای کارمند

شرایط بازنشستگی بدون تقاضای کارمند :

مطابق تبصره ۲  و تبصره ۳ ماده  103  قانون مدیریت خدمات کشوری که اشعار می دارد :

- دستگاههای اجرائی مکلفند کارمندانی که دارای سی سال سابقه خدمت برای مشاغل غیرتخصصی وشصت سال سن و همچنین کارمندانی که دارای سی و پنج سال سابقه خدمت برای مشاغل تخصصی وشصت و پنج سال سن می باشند را رأساً و بدون تقاضای کارمندان بازنشسته نمایند .

تبصره ۳ - دستگاههای اجرائی موظفند کارمندانی را که دارای شصت و پنج سال سن و حداقل بیست و پنج سال سابقه خدمت می باشند را بازنشسته کنند . سقف سنی برای متصدیان مشاغل تخصصی هفتادسال است . کارمندان تخصصی فوق الذکر که سابقه خدمت آنها کمتر از بیست و پنج سال است ، در صورتی که بیش از بیست سال سابقه خدمت داشته باشند می توانند تا رسیدن به بیست و پنج سال سابقه ، ادامه خدمت دهند و در غیر این صورت بازخرید می شوند .