شرایط اخذ به شفعه:
طبق ماده 808 قانون مدنی شرایط اخذ به شفعه بدین شرح است :
طبق ماده 808 قانون مدنی شرایط اخذ به شفعه بدین شرح است :
حق شفعه :
طبق حقوق مدنی تملک به چهار سبب حاصل می گردد :
حسب ماده 140 قانون مدنی این چهار سبب عبارتند از :1-به احیاء
اراضی موات و حیازت
اشیاء مباح 2- بوسیله عقود و تعهدات 3-بوسیله اخذ به شفعه 4- به ارث
طبق ماده 808 قانون مدنی اگر دو نفر دارای مال غیرمنقول
قابل تقسیمی بصورت مشترک باشد و یکی از دو
شریک، حصه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به
شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر می تواند مبلغی
را که مشتری داده است به او بدهد و سهم فروخته
شده (حصه مبیعه) را تصاحب نماید که به این حق ،حق
شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند. ماده 140
قانون مدنی به اخذ به شفعه که یکی از اسباب تملک است
توجه دارد.
شفعه در اصطلاح حقوقی، تملک سهم فروخته‌شده شریک
به وسیله شریک دیگر است که باعث می شود
از ضرر شریک در مال غیرمنقول قابل تقسیم جلوگیری
شود؛ تا یکی از شرکا بتواند با پرداخت همان بها به
مشتری که سهم شریک دیگر از طریق بیع به وی
واگذار شده است صاحب کل مال گردد و از ضرر خود
جلوگیری کند. اخذ به شفعه یکی از انواع ایقاعات
محسوب می شود زیرا اراده شریک دیگر نقشی نداشته و
توافقی بر خارج شدن مال از مالکیتش ندارد.
مطلبق قانون ، شریک مال مشاع هر وقت بخواهد می تواند تقاضا کند که ملک مشاع بین او و شرکای دیگر تقسیم شود. مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون امکان پذیر نباشد.
در این حالت اگر بین دو شریک در حدود و سایر موارد توافق باشد اداره ثبت و املاک می تواند نسبت به تقسیم اقدام نماید
اما چنانچه بین شرکا اختلاف باشد ویا اصولا"نتوان ملک را تقسیم و فراز نمود هریک از شرکا می تواند تقاضای فروش ملک مشاع را از دادگاه بخواهد .
تفاوت خلع ید و تخلیه ید :
این موضوع را با ذکر مثال توضیح می دهم :فرض کنید یک واحد آپارتمانی را به شخصی اجاره داد ه اید .
تخلیه ید زمانی مطرح می شود که قبلا" بین مالک و مستاجر قراردادی منعقد شده باشد ولی در پایان قرارداد مستاجر بدون تمدید قرارداد قصد تخلیه ملک را ندارد .
اما در دعوای خلع ید در مواردی مطرح می شود که هیچگونه قراردادی بین مالک و مستاجر منعقد نشده باشد . و در این حالت مستاجر در حکم غاصب خواهد بود.
بنابراین باید بررسی گردد چه دادخواستی باید مطرح نمود تا به نتیجه مطلوب دست پیدا کرد .علت اینکه بعضی دعاوی با وجود ذیحق بودن خواهان به نتیجه نمی رسد عدم طرح درست دعوا می باشد .
تفکیک، افزار و تقسیم
تفکیک به معنای تقسیم ملک به قطعات کوچکتر می باشد مثلا مالکین زمینی که ده هزار متر مربع می باشد می توانند زمین را به قطعات هزار متری تفکیک کنند که در اصطلاح ثبتی گفته می شود که زمین به قطعات هزار متری تفکیک شده است.
ممکن است یک نفر مالک زمین بزرگی باشد و قصد تفکیک زمین و تقسیم آن به قطعات کوچکتر را داشته باشد ولی برای اینکه مالکی بتواند زمین را افراز کند باید چند شریک وجود داشته باشند و نمی توان گفت که مثلا زمینی که یک مالک دارد قصد افزار زمین را دارد.
تقسیم نیز اعم از تفکیک، افزار می باشد و هردوی آنها را شامل می شود.
تفاوتهای افراز و تفکیک چیست؟
1. در تفکیک حالت اشاعه ضروری نیست یعنی ممکن است فقط یک مالک قصد تفکیک داشته باشد ولی افراز باید چند مالک وجود داشته باشد.
2. تفکیک با رضایت مالک یا مالکان زمین انجام می شود ولی افراز در صورتی است که بین مالکان توافق وجود نداشته باشد.
3. تفکیک فقط تقسیم ملک است ولی افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهم هر یک از مالکین می باشد.
4. اگر در حین تفکیک، هر یک از شرکا اعتراض داشته باشند بقیه عملیات تفکیک انجام نخواهد شد ولی افراز به این صورت نمی باشد و بعد از اعتراض نیز افراز انجام خواهد شد.
الزام به تنظیم سند رسمی
یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک خریداران را با آن مواجه میکند، خودداری فروشنده از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که غالبا فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت نموده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود خودداری میکند.
هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی مشخص انجام دهند. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.
خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.
در نهایت هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود (بر خلاف تعهد) نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا میکند.
الزام به اخذ پایان کار
اخذ پروانه ساختمانی اولین قدم در راه ساخت یک ساختمان به حساب می‌آید. فرد مالک میتواند خود به تنهایی و یا با مشارکت سازنده اقدام به ساخت و ساز و احداث آپارتمان کنند که در ابتدا باید این پروانه گرفته شود.
پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتیکه ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشید، شهرداری و یا سازمان متولی امر مدرکی تحت عنوان پایان کار به شما می دهد. این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می کند. پایان کار یکی از مهمترین مدارکی است که یک ساختمان دارد و در آن کاربری ملک مشخص می شود.
گواهی پایانکار سندی است که پس از اختتام کلیه عملیات ساختمانی براساس تقاضای مالک یا وکیل قانونی آن توسط شهرداری و با توجه به شناسنامه فنی و ملکی ساختمان صادر می گردد. گواهی پایانکار باید به تائید کلیه ناظران ساختمانی رسیده که پس از صدور شناسنامه فنی و ملکی توسط سازمان نظام مهندسی در شهرداری صادر می گردد.
البته این را نیز به خاطر داشته باشید که کارشناسان دفتر فنی و شهرداری باید از ساختمان تمام‌شده شما بازدید کنند، زیرا به مدارک بازدید و تایید نظر آنان هم نیاز دارید.
بعد از اینکه مدارک پایان کار را ارائه کردید، باید منتظر نظر کارشناس باشید. اگر ملک خلافی نداشته باشد، کار زیادی باقی نمی‌ماند.