شرایط تخلیه مورد اجاره توسط موجر

شرایط تخلیه مورد اجاره توسط موجر در قانون سال 56  :

طبق ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

‌ماده ۱۴ – در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

۱ – در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.

۲ – در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

۳ – در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.

۴ – در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.

۵ – هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

۶ – در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.

۷ – در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

۸ – در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

۹ – در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

 

مراحل قبول پرونده شما توسط وکیل پایه یک دادگستری برای پیگیری در دادگاههای حقوقی بدوی و تجدیدنظر و شورای حل اختلاف :

1-مطالعه و بررسی دقیق و همه جانبه پرونده

2- مطابقت با قوانین مربوطه

3- ارائه مشاوره و بهترین راهکار مناسب

4- پیگیری پرونده تا آخر کار

5- حق الوکاله منصفانه

 

پرونده های :

تخلیه مورد اجاره - مطالبه چک و سفته – الزام به تنطیم سند رسمی – دعاوی خانواده ( نفقه ، مهریه ، الزام به تمکین ، طلاق  ) –صلح – هبه – وقف – فسخ قرارداد –  اخذ وجه التزام – تنظیم قرار داد – دعاوی موجر و مستاجر – خلع ید – مطالبه وجه- اعسار از پرداخت محکوم به – تخلیه ید –  تغییر نام و نام خانوادگی - تملک زمین توسط ارگانهای دولتی -  سرقفلی- و  .......................

 

تلفن تماس با وکیل جهت تعیین وقت مشاوره حضوری :

09124404650      ( 9 صبح تا 8  شب )

آدرس دفتر : تهران – فلکه دوم صادقیه – ابتدای آیت اله کاشانی .......

شرایط فسخ مورد اجاره توسط مستاجر در قانون سال 56

شرایط فسخ  مورد اجاره توسط مستاجر در قانون سال 56  :

 

 

طبق ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

 

 

 ‌ماده ۱۲ – در موارد زیر مستأجر می‌تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند.

۱ – در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد. (‌با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی).

 

 

۲ – اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

 

 

۳ – در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.

 

 

۴ – در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.

 

 

۵ – هر‌گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

 

 

 

 

 

 

انتقال مورد اجاره توسط مستاجر

انتقال مورد اجاره توسط مستاجر قانون سال 56  :

طبق ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

‌ماده ۱۰ – مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده ‌شده باشد. ‌هر‌گاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک می‌تواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره‌نامه با هر‌یک از مستأجرین را بنماید. ‌در صورتی که مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستأجرین نیز می‌تواند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی ‌درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.

درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها

درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها قانون سال 56  :

طبق مادتین 4و5  قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

‌ماده ۴ – موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد، «‌دادگاه» با جلب نظر کار‌شناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

‌ماده ۵ – موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. ‌در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم‌می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر‌وصول و به موجر بپردازد مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضی تعدیل اجاره بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح‌ فوق درخواست کند.

‌تبصره – مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

‌

تعیین میزان اجاره‌بها

تعیین میزان اجاره‌بها  قانون سال 56 :

طبق ماده 3  قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ که اشعار می دارد :

 

‌ماده ۳ – در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هر‌گاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی‌است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ‌عادله روز تعیین می‌شود.

 

 

شرایط اخذ به شفعه

شرایط اخذ به شفعه:

طبق ماده 808 قانون مدنی شرایط اخذ به شفعه بدین شرح است :

1-     مال غیرمنقول باشد .

2-     مشاع بودن مال غیرمنقول

3-     دو نفر بودن شرکاء

4-     قابل تقسیم بودن مال غیر منقول 

5-     انتقال با عقد بیع باشد

6-     شریک تمام حصه خود را انتقال دهد.

حق شفعه

حق شفعه :

طبق حقوق مدنی تملک به چهار سبب حاصل می گردد :
حسب ماده 140 قانون مدنی این چهار سبب عبارتند از :1-به احیاء اراضی موات و حیازت
اشیاء مباح 2- بوسیله عقود و تعهدات 3-بوسیله اخذ به شفعه  4- به ارث

طبق ماده 808 قانون مدنی اگر دو نفر دارای مال غیرمنقول قابل تقسیمی بصورت مشترک باشد و یکی از دو 
شریک، حصه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر می تواند مبلغی 
را که مشتری داده است به او بدهد و سهم فروخته شده (حصه مبیعه) را تصاحب نماید که به این حق ،حق 
شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند. ماده 140 قانون مدنی به اخذ به شفعه که یکی از اسباب تملک است 
توجه دارد. 
شفعه در اصطلاح حقوقی، تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است که باعث می شود 
از ضرر شریک در مال غیرمنقول قابل تقسیم جلوگیری شود؛ تا یکی از شرکا بتواند با پرداخت همان بها به 
مشتری که سهم شریک دیگر از طریق بیع به وی واگذار شده است صاحب کل مال گردد و از ضرر خود 
جلوگیری کند. اخذ به شفعه یکی از انواع ایقاعات محسوب می شود زیرا اراده شریک دیگر نقشی نداشته و 
توافقی بر خارج شدن مال از مالکیتش ندارد. 

تامین دلیل

تامین دلیل چیست ؟ 

تامین دلیل یعنی حفظ و تهیه کردن‏ یا در جای امن گذاشتن دلیل.منظور از تأمین دلیل این است که مثلا شما دلائل و مدارکی دارید که در حال از بین رفتن است یا ممکن است از بین برود و فعلا هم برای طرح دعوی یا استفاده‏ از این دلائل آماده نمی ‏باشید و منظورتان این است که این دلائل فعلا در جای امنی محفوظ بماند در این صورت بهترین راه اینست که«تأمین دلیل»کنید.

دعاوی در صلاحیت شورای حل اختلاف

مطابق ماده 9 قانون شورای حل اختلاف  :

در مـوارد زیر، قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رأی می‌‏نماید: 
الف ـ دعاوی مالی راجع به اموال منقول تا نصاب دویست‌میلیون (۲۰۰. ۰۰۰. ۰۰۰) ریال به‌جز مواردی که در تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون در دادگستری مطرح می‌‏باشند. 
ب ـ تمامی‌ دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه 
پ ـ دعاوی تعدیل اجاره‌بها به شرطی که در رابطه استیجاری اختلافی وجود نداشته باشد 
ت ـ صدور گواهی حصر وراثت، تحریر ترکه، مهر و موم ترکه و رفع آن 
ث ـ ادعای اعسار از پرداخت محکوم ٌ‏به در صورتی که شورا نسبت به اصل دعوی رسیدگی کرده باشد 
ج ـ دعاوی خانواده راجع به جهیزیه، مهریه و نفقه تا نصاب مقرر در بند (الف) در صورتی که مشمول ماده (۲۹) قانون حمایت خانواده مصوب ۱/۱۲/۱۳۹۱ نباشند. 
چ ـ تأمین دلیل 
ح ـ جرائم تعزیری که صرفاً مستوجب مجازات جزای‌نقدی درجه هشت باشد. 
تبصره۱ـ بهای خواسته براساس نرخ واقعی آن تعیین می‌گردد، چنانچه نسبت به بهای خواسته بین اصحاب دعوی اختلاف حاصل شود و اختلاف مؤثر در صلاحیت شورا باشد، یا قاضی شورا نسبت به آن تردید کند قبل از شروع رسیدگی رأساً یا با جلب نظر کار‌شناس، بهای خواسته را تعیین می‌­کند. 
تبصره۲ـ شورای حل‌اختلاف مجاز به صدور حکم شلاق و حبس نمی‌‏باشد. 
تبصره۳ـ صلاحیت شوراهای حل اختلاف روستا مستقر در روستا صرفاً صلح و سازش می‌باشد. 

شورای حل اختلاف

 شورای حل اختلاف :

شورای حل اختلاف با هدف صلح و سازش و حل وفصل اختلافات میان اشخاص حقیقی و حقوقی غیردولتی زیر نظر قوه قضاییه فعالیت می کند و این امر موجب گردیده است که به عنوان مرجع قضایی نخستین، با صلاحیت نسبی از حیث میزان خواسته و موضوع آن، تحت شمول دادگاه عمومی، تبدیل شود.

  شوراهای حل اختلاف که ریشه در مادة 189 قانون برنامۀ سوم توسعه سیاسی،اجتماعی و اقتصادی مصوب 1379 دارد، پیش از این با قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1387 و اینک به موجب همین قانون مصوب 1394 فعالیت می کند.